RINCIH.COM-AS. Grafik menunjukkan pangsa lokasi di mana tanah dan bangunan dimiliki:
Dillard’s 91,5%. Costco 80,4%. Target 77,5%
Walmart 51,8%, dan Kohl’s 34,9%.
Dillard’s memiliki 248 dari 271 toko secara penuh. Costco memiliki tanah plus gedung di 755 dari 939 gudang, sementara Target memiliki 1.546 dari 1.995 toko. Angka-angka ini menggambarkan masa pemilikan properti, bukan keunggulan ritel.
Costco juga memiliki gedung di tanah sewaan, begitu juga Target. Situs-situs seperti itu dikecualikan dari persentase. Angka Walmart mencakup jaringan global termasuk Sam’s Club, sementara Dillard’s mengoperasikan kawasan toko serba ada di AS. Geografi mempersulit peringkat.
Costco membutuhkan efisiensi gudang, akses yang mudah, tempat parkir yang luas, lokasi yang andal. Target semakin banyak menggunakan toko untuk pemenuhan pesanan online, sehingga kontrol atas area pemuatan atau ruang pengambilan memiliki nilai operasional. Walmart menghadapi persamaan yang berbeda di supercenter AS, lokasi Sam’s Club, serta pasar internasional.
Kepemilikan Dillard dapat memberikan perlindungan dari kenaikan sewa, dengan properti berharga di bukunya. Namun memiliki toko serba ada tidak bisa menghasilkan jumlah penonton. Bangunan dapat dibayar, kasih sayang pelanggan harus diperoleh kembali setiap pagi.
Kohl’s menyewa bagian yang lebih besar dari hartanya. Leasing dapat menghemat modal, meskipun kontrak tidak hilang ketika pusat perbelanjaan kehilangan daya tariknya. Tidak ada yang bisa menagih nostalgia.
Akuntansi menambah komplikasi. Di bawah aturan AS, sewa operasional umumnya menghasilkan aset hak guna serta kewajiban sewa. Perbandingan leverage, pengembalian modal, atau biaya hunian perlu dipertimbangkan secara konsisten. Properti yang dimiliki masih harus mengalami perbaikan, pajak, asuransi, depresiasi, serta biaya kesempatan dari uang yang terikat pada beton.
Malte Karstan, Retail Expert mengstakan, fleksibilitas adalah faktor lain. Pemilik dapat merancang ulang tempat bongkar muat, memasang otomatisasi, atau mengembangkan kembali ruang surplus. Demikian pula, kepemilikan dapat menjebak modal di lokasi yang menurun.
“Satu sewa mungkin membatasi perubahan namun terkadang memberikan jalan keluar yang lebih bersih, dengan ketentuan tertentu,” katanya.
Dan nilai properti memiliki geografi tersendiri. Gudang pinggiran kota dekat populasi yang terus bertambah adalah pilihan yang berbeda dari toko utama mal yang sudah tua. Jumlah toko menyembunyikan ekonomi lokal.
Format ritel bisa memudar jauh sebelum dindingnya berubah. Bagian yang menarik adalah memutuskan kapan sebuah situs harus terus menjual merchandise, berfungsi sebagai pusat pemenuhan, atau mencari penyewa yang sama sekali berbeda.
“Beberapa gedung mendapatkan karier kedua. Retailer jarang mendapatkan kemewahan itu secara otomatis.” (NxangSepti)